안녕하세요. 괴발자입니다.
완료된 경매 물건들에 대해서 후기를 남기고 있습니다.
더불어 경매 진행하시는 분들에게
조금이나마 도움이 되었으면 하는 마음입니다.
이전 내용을 보고 오시면 더욱 이해가 쉬우실겁니다.
>>>>>평택경매후기 #3 낙찰<<<<<
낙찰을 받아서 영수증을 받아왔으니 이제는 잔금을 납부할 차례입니다. 그냥 법원에 가서 잔금을 납부하면 좋겠지만 행정이라는 게 항상 절차가 있게 마련입니다. 그 절차에 대해서 간단하게 설명하고 넘어가겠습니다.
매각허가결정
매각기일에 낙찰이 되고 나면 법원에서는 7일 동안 본 사건이 절차상 문제가 없는지 내부 검토를 진행합니다. 송달은 제대로 되었는지, 누락된 서류는 없는지, 발견하지 못했던 권리사항이 없는지 등, 사건에 대한 전반적인 검토를 거치고 난 후 이상이 없으면 7일 후에 매각허가 결정을 내리는 것입니다.
본 사건의 매각허가 결정기일은 2024년 2월 26일이었고 당연히 ‘허가’ 결정이 나왔습니다.
항고기간
이제 바로 돈을 납부하면 될 거 같은데 법원에서는 7일을 더 기다리라고 합니다. 이 기간은 항고 기간입니다. 본 사건에 관련된 모든 사람들 중에 본사건의 결정이 억울하다고 생각되는 사람이 있다면 항고하라고 시간을 주는 것입니다. 채무자, 채권자 상관없이 누구나 항고할 수 있습니다. 정말 드문 경우이긴 하지만 채무자가 채권자에게 돈을 갚기 위한 시간을 벌기 위해서 아무 이유 없이 항고를 하기도 합니다. 항고장을 살펴보면 그냥 ‘항고합니다’ 만 적혀 있고 항고 이유는 ‘추후 제출’ 로 되어 있는 경우입니다. 항고서가 일단 접수되면 최소 1달에서 3개월 정도는 시간을 벌 수 있기 때문에 만일 그 안에 돈을 만들어 채권자에게 갚을 수 있는 채무자라면 이런 식의 항고를 할 수도 있죠. 하지만 드문 경우입니다. 아니면 실제 너무 억울해서 항고하는 경우도 있을 수 있습니다. 그래서 절차 상으로 저런 항고기간을 둔 것이겠죠. 앞에서 말한 7일 후 매각결정기일, 7일 간의 항고기간은 법원에 따라서 조금씩 다릅니다. 어떤 법원은 10일이 걸리기도 하더군요. 이유는 모르겠습니다. 워킹데이로 계산하는 거 같기도 하고 아무튼 차이가 조금씩 있을 수 있으니 이점은 인지하고 계세요.
대금납부기한
이제 총 14일을 기다려서 아무 문제가 없다면 법인으로(혹은 집으로) 대금지급기한통지서가 날라오게 됩니다. 항고기간이 끝나는 시점부터 약 4주 안으로 입찰보증금으로 낸 금액을 제외한 대금을 납부하라는 통지서입니다. 이 납부서를 받으면 이제 잔금을 납부할 수 있는 상황이 되는 것입니다. 사실 항고기간이 끝나는 시점부터는 납부서를 받든 받지 않든 그냥 잔금을 낼 수 있습니다.
기간에 대하여
앞에서 매각결정기일까지 7일, 항고기간7일, 대금납부기한 4주라고 언급했습니다만, 실무로 가보면 저 기간이 딱 맞지는 않습니다. 경험상 어떤 법원은 매각결정기일까지 10일이 걸리기도 했고, 항고기간도 10일을 잡는 법원도 있었습니다. 대금납부기한도 보통 4주가 맞기는 한데 어떤 법원은 3주를 주기도 하더라고요. 이건 법원마다 조금씩 다를 수 있으니 인지하고 계시다가 정확한 기간은 각 법원 경매계에 문의해보시는게 제일 정확합니다. 참고하세요.
사건기록열람
이제 대금지급기한통지서를 받았으니 잔금 납부하러 가보도록 하겠습니다. 저는 2024년 3월 8일에 평택지원에 잔금을 납부하러 갔습니다. 법원에 도착해서 가장 먼저 할일은 사건기록을 열람하는 것입니다. 사실 사건 기록 열람은 낙찰을 받은 시점부터 원하는 때에 아무 때나 할 수 있습니다. 그런데 저는 낙찰 당일에는 사건기록열람을 잘 하지 않습니다. 제가 낙찰 당일에 사건기록열람을 시도한 적이 있었는데 이때는 사건기록(두꺼운 편철임)이 아직 집행관실에서 경매계로 넘어오지 않았다면서 기록이 없다고 하더군요. 그러면 볼 수 없냐 물어보니 직접 집행관실가서 물어보랍니다. 그래서 집행관실 가서 물어보고 그 자리에서 사건기록을 열람한 경험이 있습니다. 그러니까 보통 당일에는 사건기록열람을 하는 게 매우 번거로운 상황이 생기더라고요. 그래서 보통은 잔금 납부하러 와서 사건기록열람을 하고 잔금납부 를 하곤 합니다.
잔금 납부 전에는 반드시 한 번은 사건기록열람을 하셔야 합니다. 보통은 이후 진행 될 소송에 대비하여 채무자의 인적사항을 확인하기 위해서, 혹은 내가 알지 못하는 다른 권리 관계를 확인하기 위하여 사건기록을 열람합니다. 만일 사건기록열람에서 내가 알지 못하는 이상한 점들(선순위 채권자 등)이 발견된다면 잔금을 납부하지 말고 바로 매각허가결정취소신청을 해야합니다.
사건 기록 열람을 하기 위해서는 경매계로 가서 사건기록 열람하고 싶은데요, 라고 말하면 은행가서 수입인지 500원을 산 다음에 민원실로 가서 사건기록열람신청서를 작성하고 신청서와 수입인지 500원을 제출한 후에 다시 오라고 합니다. 민원실에 신청서와 수입인지 500원을 제출하면 신청서에 도장을 찍어줍니다. 이제 이 신청서를 들고 다시 경매계로 와서 제출하면 사건기록을 내어줍니다. 사건기록을 보다가 필요한 부분이 있다 싶으면 장당 50원 인가(정확하지 않음)복사를 할 수 있게 해줍니다. 법원에 따라서는 필요한 서류는 그냥 사진 찍어가라고 하기도 합니다. 그리고 만약에 경매사건 자체가 종이사건이 아닌 전자사건이라면 pc로 보라고 하기도 하고요, 이런 것 들도 법원마다 다릅니다. 사실 전자사건이라면 집에서도 자료를 볼 수 있습니다.
경매사건의 경우 이상하게 종이사건이 좀 많은 것 같습니다. 집에서 사건 열람하는 건 나중에 한 번 포스팅 해보도록 하겠습니다.
본 사건의 기록을 열람한 결과 특별한 점은 없었습니다만, 채무자의 연락처가 안나와 있었습니다. 대출 서류까지 모두 살펴봤지만 이상하게 채무자의 연락처가 없더군요. 다행히 채무자의 주민번호는 있어서 소송진행에는 문제가 없을 것 같았지만 좀 아쉽습니다. 소송까지 가지 않고 연락처를 알아서 협의하는 게 가장 좋은 방법인데 말이에요. 다른 특별한 문제점은 발견되지 않아서 잔금은 예정대로 납부하기로 했습니다.
잔금납부(매각대금완납증명원, 매각허가결정정본)
경매계에 사건기록을 반납하면서 잔금 내고 싶은데요, 라고 말하면 아래처럼 법원보관금납부명령서를 내어줍니다.
이 납부명령서를 들고 은행에 가서 입찰보증금을 뺀 금액인 8346만원을 냅니다. 이 돈은 전날 미리 수표로 발행해 놨습니다. 그러면 은행에서 아래 사진과 같은 영수증을 내어 줍니다.
그리고 은행에 온 김에 수입인지 1500원을 삽니다. 매각허가결정정본 발행에 1000원, 매각대금완납증명원 발행에 500원 입니다.
이제 민원실을 가서 매각허가결정정본, 매각대금완납증명원 신청서를 작성한 후에 수입인지 1500원과 함께 법원보관금 영수증을 제출하면 아래처럼 각각 신청서에 도장을 찍어줍니다.
이제 이 도장 찍힌 신청서를 들고 경매계로 돌아가서 제출하면 매각대금완납증명원과 매각허가결정정본을 내어줍니다.
이제 잔금납부가 끝났습니다.
매각허가결정정본의 경우는 법원마다 발급해주는 곳이 있고 발급을 안해주는 곳이 있습니다. 발급해주는 법원은 소유권이전등기촉탁 시에 매각허가결정정본 제출을 요구하고 발급 안해주는 곳은 소유권이전등기촉탁 시에 매각허가결정정본 제출을 요구하지 않습니다. 느낌상은 그냥 자기 편한 스타일대로 하는 것 같습니다. 이유는 알 수가 없어요. 그냥 내라면 내고 말라면 말면 됩니다. 처음에는 사소한 것들 가지고 공무원들과 엄청나게 싸웠었는데 공무원과 싸우는 건 손해입니다. 나만 스트레스 받는 일 이더군요. 그래서 그 다음부터는 무언가 순응하게 되었습니다.
매각대금완납증명원은 등기부등본상의 소유권이전등기가 완료되기 전까지 이 부동산의 소유권이 나에게 있다는 걸 증명해 줍니다. 법적으로는 잔금납부 시점부터 소유권이 인정되므로 등기가 없어도 돈을 다 지불했다는 매각대금완납증명원이 있으면 나의 소유권을 주장할 수 있다는 얘기입니다. 앞으로 진행될 소송(인도명령, 점유이전 가처분 등)에서 나의 소유권을 증명하는 문서가 될 것입니다.
이제 한단계 더 나아갔습니다. 계속해서 집을 제꺼로 만들어야죠. 다음에는 문서상 소유권을 가져오는 방법입니다.
제가 알고 있는 한 가장 편하게 소유권이전등기촉탁하는 방법에 대해서 포스팅을 해볼까 합니다.