완료된 경매 물건들에 대해서 후기를 남기고 있습니다.
더불어 경매 진행하시는 분들에게
조금이나마 도움이 되었으면 하는 마음입니다.
법인 사업자의 경매물건 검색
저는 법인 사업자이기 때문에 취득세 중과를 피하기 위해서
주로 공시지가 1억 이하의 물건들을 많이 봅니다.
공시지가 1억 이하 아파트는 1%대의 취득세가 발생되거든요.
현재는 서울, 경기, 인천 제외 공시지가 2억 이하 아파트도
1%대의 취득세가 발생됩니다.
이날도 이래저래 물건들을 검색해보고 있었는데
경기도 평택 한 시골마을의 빌라가 하나 눈에 들어왔습니다.
유료 경매 사이트
위 캡쳐 화면은 [스피드옥션]이라는 유료경매사이트입니다.
만약 경매를 본격적으로 하신다면
유료 경매사이트 하나 정도는 보시는 게 좋을 겁니다.
엄청나게 시간 절약이 되거든요.
권리 분석도 되어 있고 등기부 등본 등 필요 서류들도
모두 올려놓기 때문에 매우 편리합니다.
저는 가격이 싸서 스피드옥션으로 시작했는데
이 사이트에 익숙해져 버리니까
다른 사이트를 사용 못하겠더라고요.
그래서 계속 스피드 옥션을 사용하고 있습니다.
자기가 마음에 드는 사이트 아무거나 사용하셔도 상관없습니다.
권리 분석
그럼 권리 분석을 해볼까요?
위 내용을 보면 해당 사건은
2015년 1월 23일 날짜의 근저당으로 인해
임의경매로 진행된 사건입니다.
소유권 이전과 근저당의 날짜가 같은 것으로 보면
이 집을 살 당시에 근저당을 설정한 것으로 생각됩니다.
이유는 알 수 없지만
근저당에 대한 이자나 원금을 갚지 못하자
근저당권자인 삼ooooooo가
근저당을 원인으로 임의경매를 진행하였습니다.
근저당만 지워지면 되기 때문에
낙찰 후에 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.
가격만 잘 책정해서 낙찰 받는다면 좋은 물건이 될 수 있겠죠?
전입세대 확인서, 외국인 체류 확인서
그리고 입찰 전에 반드시 확인해야 하는 것이 있습니다.
바로 ‘전입세대 확인서 열람’과
‘외국인 체류 확인서 열람’입니다.
만일 근저당 날짜보다 먼저 전입한 세대가 있거나
먼저 체류를 시작한 외국인이 있다면
근저당 보다 선순위가 되어 대항력이 생깁니다.
대항력이 있는 채로 배당 신청을 하지 않으면
그 보증금은 낙찰자가 인수하게 되므로
사전에 반드시 ‘전입세대 확인서 열람’과
‘외국인 체류 확인서 열람’을 해서
근저당 보다 빠르게 전입한 세대가 있는지,
체류를 먼저 시작한 외국인이 있는지 확인해야 합니다.
위에 있는 이미지를 프린트해서 들고 가까운 행정복지센터를 가면
건당 300원에 전입세대 확인서와
외국인 체류 확인서를 열람할 수 있습니다.
가끔은 도로명 주소만 출력해 주는 경우가 있는데
꼭 도로명 주소와 지번 주소 두개를 다 열람하셔야 합니다.
일부러 도로명 주소만 출력해서
임차인에서 마치 전입세대가 없는 것처럼 보여줬던
악랄한 전세사기 수법도 있었습니다.
이건은 전세사기는 아니지만
내 돈이 걸린 일이니 다시 한번 꼼꼼하게 확인하세요.
전입세대 확인서와
외국인 체류 확인서는 아래처럼 생겼습니다.
시세 확인 및 입찰가 산정
앞서 권리 분석도 이상이 없었고,
전입세대와 외국인 체류 확인도 했다면,
이제는 이집의 시세를 확인해 봐야 합니다.
요새는 시세를 확인하기 좋은 사이트들이 너무 많습니다.
개인적으로는 빌라 시세를 확인할 때는
[디스코]라는 사이트를 활용하고 있습니다.
사이트마다의 내용은 거의 비슷하기 때문에
그냥 더 사용하기 편한 사이트를 이용하시면 좋을 것 같습니다.
대략의 이력을 살펴보니
같은 건물 2층이 2020년에 1.3억에 거래가 됐습니다.
근처 있는 빌라들을 살펴보니까
비슷한 평수의 빌라 4층이
1.25억에 거래된 이력도 있네요.
네이버 매물을 살펴보면 비슷한 평수, 연식의 빌라가
약 1.2억 정도 급매로 나온 것도 확인이 됩니다.
급매가 아닌 것들은 1.3억 ~ 1.5억까지도 매물이 있습니다.
이 동네는 좀 시골이라서
거래도 그렇게 많지 않은 편이기도 하고,
사실 전체적인 그래프를 그려보면
집값이 미미하게 하향세를 그리고 있었습니다.
그러면 보수적으로 생각해 볼 때
적어도 1.15억에는 매도할 수 있지 않을까
라는 생각을 하게 되네요.
저만의 시세 확인하는 의식의 흐름이 느껴 지시나요?
이렇게 매도가를 1.15억으로 산정했습니다.
그러면 저는 이집을
얼마에 입찰해야 이익을 남길 수 있을까요?
인테리어 비용 천만원을 생각하고
건당 천만원을 남긴다는 생각으로
입찰가는 9000만원 초반대면 승산이 있다고 생각했습니다.
이제 입찰을 결정했으니
동네 분위기가 어떤 지 한 번 가서 살펴봐야겠습니다.
다음편은 임장입니다.
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